城市“向新”背后的基金“能量”

来源：群众新闻
2023-08-09 10:08:15

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航拍建设中的西安高新区中央创新区永安领汇中心项目。受访者供图

通过“商转办”，解放路民生百货商场成功引入企业入驻。图为工作人员在改造后的房间内办公。记者苏怡摄

8月1日，位于西安市解放路的悦荟广场城市更新改造项目。记者袁景智摄

【资料图】

西安市城市更新基金出资支持苏宁易购广场改造项目，助力解放路商圈转型。图为8月1日拍摄的解放路苏宁易购广场一角。记者袁景智摄

在城市建设和产业发展领域，城市更新绝对是最热的话题之一。

近年来，随着城市发展渐趋成熟，城市空间的“存量博弈”难题愈发凸显。2022年末，我国常住人口城镇化率达65.22%。城市发展从单纯追求增量的初级阶段进入到“增存并举”的新阶段，城市更新成为“香饽饽”。

作为我国首批城市更新试点城市，西安市持续探索创新城市建设领域财政投入方式改革，2022年设立西北地区首只城市更新基金，运用“城市更新+产业导入”运作模式，引导多层次、多元化社会资本及金融资源解决前期资本金筹集和后续融资难题，加速城市更新项目建设。

设立一年多，西安市城市更新基金累计决策子基金14只，认缴出资76.45亿元，子基金规模达455.05亿元。在平衡和保护中，西安市通过基金赋能城市更新项目，创新探索出一条财政支持城市建设投入的新路径。

-微更新微改造老城焕发新活力

有了资金“活水”的浇灌，今年上半年解放路商圈盘活闲置楼宇超4万平方米。今年内，解放路悦荟广场将改造完成;明年上半年，苏宁易购广场将改造完成……一个个城市更新项目正在加快推进

望着空荡荡的商场，陈杨满怀期待。

7月25日，站在西安市解放路的苏宁易购广场内，指着眼前的闭店商铺，西安新城城市更新集团有限责任公司董事长兼总经理陈杨说：“这里的公共空间浪费少，三层以上改成办公区域很方便，适合网络科技公司入驻。”

作为西安市曾经的“顶流商圈”，解放路商圈是繁华的象征。然而，伴随着城市骨架不断拉大、中心城区人口向外迁移、小型城市综合体“遍地开花”，解放路商圈人气下滑，大量商业楼宇出现闲置。

“苏宁易购广场位于解放路商圈的核心，2018年开业时，一年仅电器销量就超过1.5亿元。新冠病毒感染疫情发生后，商场客流骤减，商铺陆续退租。”陈杨说，与解放路的“没落”形成鲜明对比的是，东新街和新城广场周边的专业写字楼持续火爆，几乎满租。

为了盘活大量闲置的楼宇资源，重聚人气，“唤醒”传统商圈活力，西安市新城区依托便利的交通资源和完善的生活配套，通过“商转办”积极营造“员工友好型”环境，吸引科技类劳动密集型企业入驻。

通过“商转办”，解放路民生百货商场成功引入美团落户。这种“腾笼换鸟”的模式，不仅盘活了闲置楼宇资源，引来了人流，还带动周边消费快速恢复。今年暑期，距离民生百货商场百米内的万达广场，每日进店客流量超4万人次，周末突破5万人次。

“民生百货商场‘商转办’的成功，更加坚定了我们改造解放路商圈的信心。”西安市新城区城中村和棚户区改造事务中心主任刘毅说，微更新微改造需要大量的资金支持，单靠财政扶持无法完成，迫切需要引入社会资本。

作为城市更新领域的母基金，西安市城市更新基金按照“政府引导、企业发起、社会参与、片区合作”原则，通过设立新城区城市更新子基金，撬动社会资本参与项目改造，助力解放路商圈重焕活力。

有了资金“活水”的浇灌，今年上半年，解放路商圈盘活闲置楼宇超4万平方米。今年内，解放路悦荟广场将改造完成;明年上半年，苏宁易购广场将改造完成……一个个城市更新项目正在加快推进。

遵循有为政府和有效市场的发展逻辑，西安市坚持在保护中开发，在开发中“造血”，通过微更新微改造，全市涌现出以老菜场、老钢厂、西影厂等为代表的城市更新项目。这样的“存量升级”带来的不仅是愈发广阔的发展空间，更是宜居、宜业的“城市温度”。

“闲置的楼宇资源改造完成后，解放路商圈的人气将会回来。”刘毅说，届时，解放路的“华丽转身”或许能为西安市老城区综合改造、产业和功能提升提供一个不错的样本。

-重塑区域空间提升配套添幸福

区别于传统高周转的发展模式和资产抵押风控模式，西安市城市更新基金通过“区域子基金+城市更新+产业导入”的有机运作模式，有效解决了城市“存量更新”最大的资金难题

36岁的宋潇是西安市城市更新基金的投资经理。每季度，他都要赶到项目现场进行投后管理，实地了解建设情况。

7月25日，在西安高新区中央创新区永安领汇中心项目现场，宋潇一边检查，一边对记者说：“这里是西安高新区三次创业的主战场，是丝路科学城建设的核心。”

作为西安“双中心”建设的核心承载区，丝路科学城依托生态廊道和现有产业基础，建设中央创新区、生态文创区、硬科技产业区等。永安渠商旅文化街区项目是其重要的商业配套项目，是集购物中心、商业街、商办配套、精品酒店等功能于一体的城市活力中心。

以永安渠为主脉，永安渠商旅文化街区项目用水系连接12个地块功能商业组团，同时引入自然人文场景，营造多样化有趣的亲水体验空间，是西安市首个“文化滨水长廊”。其中，永安领汇中心项目用地面积约10.2万平方米，总建筑面积约38.8万平方米。

夏日的午后，阳光火辣辣地炙烤着大地。在永安领汇中心项目现场，塔吊林立，数百名建设者挥汗如雨，坚守施工一线。为了加快项目建设进度，保障施工人员安全作业，项目部积极做好后勤保障，密切关注天气信息，动态调整施工安排，避开高温时段施工，采取各项措施确保项目建设有序推进。

截至目前，永安领汇中心项目2号地块的主体已经封顶，商业街区正在进行幕墙施工及装饰，其余地块加快地下主体施工，项目预计2024年全部竣工。

望着周边拔地而起的建筑，宋潇说：“永安领汇中心项目只是西安市城市更新基金投资的重点项目之一。除此之外，基金还出资支持高新三期安置房项目，拟出资经开区泾渭新城汽车工业创新片区等项目，通过城市更新完善提升片区配套服务设施，满足周边群众多元化消费需求和高品质生活追求。”

城市更新关乎民生幸福、关乎城市未来。然而，城市更新项目属于重资产，此前一些项目未能持续性改造，究其根本是开发成本太高，引进的资源不够匹配。

“区别于传统高周转的发展模式和资产抵押风控模式，西安市城市更新基金通过‘区域子基金+城市更新+产业导入’的有机运作模式，有效解决了城市‘存量更新’最大的资金难题。”作为西安市城市更新基金的管理机构，西安财金资本管理有限公司总经理张翰说，经过一年多实践，西安市城市更新基金根据区域建设需求合作设立专项子基金，重点支持老旧资产提升改造、城棚改、产业园区建设三类项目。这既是城市更新模式的变化，也是城市更新市场化管理和投资运作的一次有益尝试。

- “龙头企业+产业园”增强城市竞争力

西安市城市更新基金先后对空港新城、泾河新城、国际港务区等产业园区进行投资支持。通过西安市“北跨”范围的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等一个个重点产业园区项目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、电子加工等产业布局中扮演着资金引导方的角色

作为陕西空天动力研究院有限公司总经理，魏征认为，资本在产业“链路”中的“能量”很大。

陕西空天动力研究院有限公司是省、市、区共同出资组建的集技术研发、成果转化和金融投资于一体的新型研发机构，旨在推动创新链、产业链、资本链的有效融合，解决空天动力领域的国产替代难题。成立5年来，该公司通过发起设立成果转化、科技专项基金等，先后孵化培育了兴航航空、天成航材、天策科技等一大批科创型企业。

“初创期的科创型企业需要大量的资金扶持。由于投资风险高，社会资本轻易不敢投，所以，资金成为这些企业发展的难题。”魏征说，该公司坚持投早、投小，已经投资孵化航空航天军工产业链关键核心项目45个，持有项目总市值超300亿元。从整体来看，已投项目专注于航空航天领域，科创属性突出，投资后项目表现出较高的成长性，投后增值效果明显。

2022年，为了拓展高质量发展的物理空间，陕西空天动力研究院有限公司启动建设空天动力创新中心项目。该项目是陕西空天动力研究院总部基地、项目孵化场地，以及空天动力陕西实验室的核心区，也是陕西抢抓国家实验室建设机遇的重要载体。

当前，随着城市更新的内涵和外延意义不断拓展，促进产业结构升级、提高经济发展质效、增强城市竞争力，也成为城市更新的应有之义。

因此，以产业发展为导向，西安市城市更新基金以“融”带“产”，以“产”促“城”，积极发挥资金支持和引导作用，促进企业创新能力和管理水平提升，为经济持续健康发展提供强劲动力。

魏征说：“西安市城市更新基金出资1亿元，有效解决了项目资本金筹措难题，资金放大效应超9倍，有力推动了项目开工建设。目前，空天动力创新中心项目2号楼已经封顶，1号楼预计9月封顶，争取年内验收，明年初投用。”

截至目前，西安市城市更新基金先后对空港新城、泾河新城、国际港务区等产业园区进行投资支持。通过西安市“北跨”范围的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等一个个重点产业园区项目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、电子加工等产业布局中扮演着资金引导方的角色。

西安财金投资管理有限公司董事长任纪刚说：“财政投入滚动放大、股权资金使用灵活、项目全周期精准支持，这是西安市城市更新基金的显著特点。通过统筹项目资源，西安市城市更新基金将社会资本与城市更新项目精准结合，有效激发了经营主体参与城市更新的积极性，为增强城市竞争力，助推区域转型升级提供了可参考的‘西安模式’。”(记者苏怡实习生李娅彤)

记者手记| “耐心资本”的西安实践

城市更新牵动民生幸福、关乎城市未来。

今年以来，我国各地以实施城市更新行动为抓手，着力传承延续城市文脉、提升城市居住品质和群众生活质量，进一步增强城市竞争力。

然而，城市更新项目投入成本大、回报周期长，更需要资本与时间做朋友。在火热的城市更新行动中，城市更新基金扮演着“耐心资本”的角色。

作为我国首批城市更新试点城市之一，西安市创新探索财政支持城市建设投入方式，设立百亿元城市更新基金，将社会资本与城市更新项目精准结合，在平衡和保护中有效激发经营主体参与城市更新的积极性，为提升城市综合能级，助推区域转型升级提供了源源不断的“能量”。

城市更新是一项系统工程。在存量空间的优化提升中，西安市城市更新基金在最大化发掘城市特色的基础上，保留城市文脉，赋予城市老旧资产新的内涵，以“腾笼换鸟”的发展模式有效盘活闲置资源，完成了从“流量”到“留量”的转变。

在增量空间的改造过程中，西安市城市更新基金聚焦内涵拓展，瞄准城市基础配套、产业园区建设等项目，深入实施“一企一策”，推进“产业+资本”模式，以市场化的运作模式撬动社会资本，有效解决项目资本金筹集难题，推动项目加快建设。

这种因地制宜，投得进、退得出的市场化基金运作模式，不仅推动城市持续“向新”，还形成可复制的“西安模式”，先后吸引银川、石家庄等城市前来观摩学习。

今年伊始，西安市全面吹响城市“北跨”发展的“冲锋号”。围绕盘活用好存量基础和增量空间、向北拓展产业功能、补齐城市功能和公共服务短板等，西安市安排2023年市级“北跨”重点建设项目287个，总投资达8205.28亿元。

通过对“北跨”范围内的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等重点产业园项目进行资金支持，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、电子加工等产业布局中发挥着资金引导方的作用，有效撬动了社会资本“跟投”，助推产业发展和产城融合。

一座城市有着独属于自己的发展印记。在古都持续“向新”的背后，西安市城市更新基金让我们看到了一只基金的“能量”与作为。(苏怡)

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